🏠 "전세 갱신권, 무조건 되는 걸까?"

전세/월세 차이부터 갱신 거절 사유까지 한눈에 정리!

 

전세와 월세, 무엇이 다를까?

우리나라의 주거 방식은 크게 전세와 월세로 나뉩니다.

 - 전세는 일정 금액의 보증금을 한꺼번에 집주인에게 맡기고, 매달 임대료 없이 거주하는 방식입니다. 계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받는 것이 특징이죠.

 - 월세는 보증금을 조금만 걸고, 매달 일정한 금액의 임대료를 지불하며 사는 방식입니다.

요즘은 반전세(보증부 월세) 형태도 많아졌는데요, 이는 전세와 월세의 중간 형태로 보증금을 크게 걸고 월세는 적게 내는 방식입니다.

 

 

전세, 왜 한국에만 있을까?

전세는 거의 한국에만 있는 독특한 제도입니다.

 

과거 고금리 시대에 집주인들이 전세 보증금으로 금융이득을 얻기 위해 만든 구조인데요, 다른 나라에서는 보증금을 많이 걸어도 그만큼 이자를 못 얻기 때문에 전세가 일반화되지 않았습니다.

세입자는 집을 소유하지 않고도 장기간 안정적으로 거주할 수 있고, 집주인은 보증금으로 투자자금 마련이 가능해 서로 윈윈 하는 구조였죠.

하지만 최근 금리가 낮아지거나 집값이 급등하면서 전세의 장점이 줄어들고 있고, 점차 월세로 전환되는 분위기 입니다.

 

전세 갱신권이란?

전세 계약을 하면 기본 2년이 보장됩니다. 하지만 더 살고 싶을 경우 사용할 수 있는 제도가 바로 '계약갱신요구권'입니다.

 - 갱신권은 세입자가 1회에 한해 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다.

 - 2020년 7월 31일부터 시행된 임대차 3 법 중 하나로, 총 4년 거주가 가능하게 된 것이죠.

 

 

✅ 사용방법

1. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 갱신 의사를 서면(문자, 메일 등 포함)으로 통보하면 됩니다.

2. 집주인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다.

3. 보증금은 기존 계약 대비 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다.

 

 

❌ 갱신권을 사용할 수 없는 경우

하지만 갱신권이 모든 상황에서 무조건 통하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 집주인이 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

갱신권 거절 사유

1. 직계존속/직계비속(부모, 자녀 등)이 실거주 목적으로 입주할 경우

2. 임차인이 계약을 위반했을 경우 (예 : 무단 전대, 월세 연체 등)

3. 재건축/재개발 등으로 계약 유지가 불가능한 경우

4. 이미 한 번 갱신권을 사용해 총 4년을 거주한 경우

 

실거주 목적의 거절은 실제로 거주해야 효력이 인정되며, 이를 어길 경우 손해배상 청구가 가능하기 때문에 기록을 잘 남겨두는 것이 중요합니다.

 

 

✅ 계약 전에 꼭 알아야 할 것

전세 갱신권은 세입자의 권리를 보호해 주지만, 사용 조건과 예외사항을 정확히 이해하고 있어야 합니다.

 

계약 시에는 계약서에 특약이 있는지 꼼꼼히 확인하고, 집주인의 실거주 여부나 매도 계획 등도 고려해서 문서로 갱신 의사를 남겨두는 것이 향후 분쟁을 막는 좋은 방법입니다.

 

 

❓ 집주인이 집을 매매하려는 경우, 갱신권 거절이 가능할까?

단순한 매매 의사만으로 갱신권 거절 사유가 되지 않습니다. 즉, 집을 팔고 싶다고 해서 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 없습니다.

하지만 예외는 있습니다. 아래 조건이 충족되면 집주인은 갱신 거절이 가능합니다.

 

 

✅ 예외 상황 : 실거주 매수인이 계약한 경우

집주인이 매매 계약을 체결했고, 그 매수인이 실거주를 하겠다고 명확하게 밝힌 경우 이경우에는 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

즉, 그냥 "집을 팔 겁니다"는 이유는 거절 불가, 하지만 "집을 팔았고, 새 주인이 들어와서 살 거예요"는 거절 가능

단, 이 경우에도 새 매수인의 실거주 의사가 사실이어야 하며, 실제로 들어와 살지 않으면 허위 갱신 거절로 손해배상 청구가 가능해요.

 

 

📍 세입자가 꼭 확인해야 할 점

 - 집이 매물로 나왔다는 이유로 불안해하지 않아도 됩니다.

 - 실거주를 이유로 갱신을 거절당했을 경우, 실제 매매 계약서, 실거주 여부 등을 확인할 수 있는 증빙을 요청해 보세요.

 - 문자/이메일 등으로 대화 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.